NPO法人 不動産サポートセンター

賃貸物件リフォーム

物件が古くなったので、設備や、間取りを変更をしたいのですが、費用が心配です。

これはすべての不動産オーナーの方の心配ではないでしょうか。30年という長い期間で資金回収の計画を組まれていると、リフォームへの高額な費用は躊躇されると思います。でも今の間取りと仕様では、なかなか入居者が決まりそうもない・・・　こういうケースは多いのではないでしょうか。

そこでリーズナブルな見栄えの良い材料を選定し、職人の方に直接（または信頼のおける手配士に）施工してもらう・・・　という方法があります。これですと、当初の60～70％の予算で可能になることもあります。

ただし「安ければよい」という訳ではないと思いますので、真摯に相談に乗ってくれる、さらに自分と考え方のあう相談者を見つけるために、オーナーさん同士の情報交換会などに参加し、実際のところをリサーチするというのも方法だと思います。

退去時の工事をすべて管理会社にお任せしています。工事単価が適正なのか知りたいのですが・・・

賃借人が退出し、次の賃借人を決めるための原状回復工事、プラスアップグレードの内装工事をするにあたり、工事単価が適正なのかというご質問ですね。

「入居者が退出すると、毎回、管理会社に敷金精算とセットで内装も頼んでいる・・・」

なんて話しは少し前のことです。

今では空室が続き、賃料も下降気味な状況ですので、オーナーの方自らインターネットを使い、ご自分でしっかりやる安い業者を探すというスタイルが一般的になりつつあります。

業者の選定を誤らなければこれまでのスタイルはとても有効的ですが、一度見直すことをお勧めします。いくつかの業者に見積もりを頼んでみてください。インターネットで簡単に見積もり無料の業者が見つかるはずですので。これによって現状をよく判断できると思います。

ただし敷金精算はこれまでどおり管理会社に頼んでください。入居時にすでに業務委託料をお支払いしていることでしょうから。

空室率が高くて困っています。入居が決まりやすい内装工事ってあるのでしょうか？

最近はインターネットの普及により賃貸物件オーナーさんの集まりが頻繁に行われているようです。そのような集まりのテーマとして、内装仕上げ工事があるようです。

他の賃貸物件と差をつけるため、クロスの柄を変えてみたり、１面のみをアクセントクロスする、また水洗器具をシャープなタイプに変更したり、和風な要素を取り入てみたり・・・　と、枚挙にいとまがありません。

さらに最近では、リフォームだけでなく、物件のパンフレットを作成・配布したり、近所の施設情報を提供したりと工夫の余地は様々です。

こういった細かい努力を積み上げることによって、他の物件と差がつき、実際に入居率は上がる傾向にあるようです。これらすべてが皆さんの物件に効果があるかは、ケースによると思いますが、コストがかからないことであればやってみて損はないと思います。一度、検討されてはいかがでしょうか？

賃貸トラブル

更新料って支払う必要があるのですか？

 

更新料とは、借地や借家の賃貸借契約期限が満了した後、そのまま住み続けることにした場合、契約更新時に借主から貸主に対して交付される一時金のことをさします。

 

今ではほぼ浸透しているこの習慣ですが、実は法律上の根拠がないのです。そのため、更新料が有効か否かについては争いがあり、現在も裁判が活発に行われている状況です。

先日、アパートを退去しました。その時にクロスの張替え、畳の表替えなどで30万請求され、敷金も返ってきませんでした。契約書には「賃借人は退去時に原状回復義務を負う」と書いてありますが、これはどの程度までのことなのでしょうか？

敷金とは、「不動産、特に家屋の賃貸借において、賃借人が賃料その他の債務を担保するためあらかじめ賃貸人に交付する金銭」のことです。

 

賃貸借契約が終了したとき、家主は、家賃の滞納などがあればそれを差し引いて返し、そのようなことがない場合には、差し入れた敷金と同額のお金を賃借人に返さなければならないことになっています。

 

次に「原状回復義務」ですが、確かに、借家人は退去時に原状回復義務を負うこととされています（民法616条、598条）。

 

しかし、これはあなたが家主に無断で部屋のリフォームをしたり、建具や畳を故意に傷つけた場合にそれを元に戻す義務のことであって、年月の経過に伴い、畳や建具などが古くなったような場合はあてはまりません。年月の経過に伴う損傷による減価分は、家賃によってまかなわれているからです。

 

もっとも、契約書にクリーニング代を借家人が負担する旨の条項があった場合には、当事者が合意したものとして、原則として、こうした条項も有効になります。

住んでいる賃貸マンションを来月再契約する予定ですが、再契約すると言い出したとたん、家主から家賃の値上げを通告されました。これに従うしかないのでしょうか？

そもそも「大家さんに一方的に家賃を増額請求する権利があるのか？」が争点になります。

 

契約時から相当の期間が経過して、租税の負担が増えたり、土地建物の価格が上がったりして、今までの家賃が近隣と比較し不相当となったときには、家主は賃料の増額請求権（借地借家法32条）を行使することが認められています。その場合、借家人の同意は必要ありません。

 

もし、借家人が以前の家賃が相当と思う場合には、これを受け取ってもらうよう大家さんに伝えてみるべきでしょう。

それでもだめなら、以前の家賃を法務局に供託すれば、家賃の不払いを理由に解除されることは防止できます。

 

供託してもなお、大家が、増額した家賃が相当と考えているのであれば、おそらく、 大家は第三者を介した話合いを求めたり、調停の手続に及ぶでしょうから、ここで言い分を述べ、妥協点をみつけることになると思います。

 

ここで、なお妥協点がみいだせなければ、裁判ということになります。その場合、裁判所の判断した相当な増額家賃よりも供託した額が少なければ、不足分について、支払期日から年1割の利息を支払うことになります。

 

近年、土地が値下がりしていることを考えれば、主張が認められる可能性は高いと思われますし、仮に認められなくても、裁判になった場合には、増額が高額となることはありません。ただ、裁判になり、家賃増額が相当かどうかの鑑定費用がかかった場合には、借家人もこれを分担させられることが多いですから、その点は覚悟しておかれたほうがよいでしょう。

税金

マイホーム購入にあたって、父から資金援助を受けました。贈与税が心配です。

平成23年中に住宅取得資金の贈与があった場合には、一定の条件を満たせば1,110万円まで贈与税が非課税となる特例があります。

ただし特例の適用を受けるためには確定申告が必要です。特例の適用を受けるためには条件があり、確定申告期限までに特例の申告をしなければなりませんのでご注意を。

不動産賃貸業を営む個人です。私にもし万が一があったとき、相続税の心配はありますか？

相続税は、遺産（すべての財産から、借入金等を控除した金額）が下記の一定額以上である場合にかかり、相続税の確定申告が必要です。配偶者が相続する場合や、自宅・貸宅地を相続する場合には、節税のための特例が受けられる場合があります。

ただし「相続がいつあったか？」で、相続税の対象金額が異なります。

■平成23年3月31日までに相続があった場合
　「 5,000万円 ＋ 1,000万円 × 法定相続人の数 」

＊例えば、ご主人が亡くなり、妻と子２名で相続する場合には8,000万円まで税金がかかりません。

■平成23年4月1日以後に相続があった場合
   「 3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数」（法律改正案）

＊ 例えば、ご主人が亡くなり、妻と子２名で相続する場合には4,800万円まで税金がかかりません。

自宅を売却しました。どのような税金がかかり、どんな手続きが必要ですか？

不動産を売却した場合には、所得税と住民税がかかり、確定申告が必要です。

売却益（売却代金 － 取得費 － 譲渡費用）に対して税金がかかりますが、実際にお住まいであったご自宅を売却した場合には、節税のための特例が受けられる場合があります。売却損が生じた場合でも、給与や自営業の所得から売却損を控除して節税ができる場合があります。詳しくは１度ご相談頂くのが宜しいかと思います。
 

不動産売買・買取り

不動産買取りの査定をお願いすることはできますか？

可能です。弊NPOで査定させて頂く場合、取引事例、相場、物件の特徴、路線価、公示価格、減価償却、収益還元法等を考慮し、査定価格をご提示させていただく形になります。

急ぎメールなどでマンションや、土地、建物の買取りの査定は依頼できますか？

可能です。スピードでの買取査定になりますので、金額は参考にして頂き、実際に買取りをご希望する場合に再度詳細な金額ご提示する形になります。

築年数が古く、しばらく空家の物件を所有しています。設備などが心配で、不要な家具もありますが、買取の対象になりますか？

買取の場合、原則は空室での引き渡しです。ただし事前に相談すれば、この限りではありません。

給湯器などの設備等が使えない状態や、冷蔵庫、エアコン、棚、ソファーなど不要なものがありましても、現況のままでのお引渡しが可能になる場合が多いです。